有了这个关键数据,天津买房人“出手”就更有谱了!

有了这个关键数据,天津买房人“出手”就更有谱了!
 
房子作为大宗消费,购买前总得做些考察。
 
其中,对买房人最为重要的,就是判断将要买的这个房子,是否在“极限通勤半径”内。
 
这个名词说着挺绕嘴,但对买房人来说,绝对是选房“杀手锏”。
 
在这个距离标尺下,如果看上的房子超过这个“半径”,再便宜、再有诱惑力,也不能买。
 
因为,这样的房子很可能会“砸”在手里。
 
01
这个道理听上去不难,难的是如何评估整个城市的“极限通勤半径”距离?
 
要知道,每个城市都不是绝对静止的,人群的涌动也不会总保持平衡有序,不断变化的城市很多数据是无法精确的。
 
同时,经验也告诉我们,要想获得这个“距离”数值,个体差异也会很大。
 
有的人可以为了生活接受40公里开外,甚至60公里的通勤半径,但有的人却无法接受5公里以上的通勤半径,真的是因人而异。
 
但对买房者来说,大家只需要知道大多数人的平均值就可以了。
 
关于“极限通勤半径”,北京市城市规划设计研究院曾专门做过研究,得出的结论是:全球范围这个半径值已经达到50公里。
 
其中,最具代表性的东京都市圈,从1920年的都市圈半径10公里,通过不断发展拉伸到1980年已经扩大到50公里。
 
东京都市圈拓展历程 数据来源:cityif
 
而且,自从1980年开始,东京都市圈的通勤长轴半径始终稳定在50公里左右,短轴半径也稳定在30公里左右。
 
无独有偶,按照同样的人口密度标准,纽约都会区的成长轨迹,和东京都市圈非常相似,也都是由内向外一点点的逐步扩展拉伸。
 
纽约都会区拓展历程 数据来源:cityif
 
更为有趣的是,纽约都会区同样和东京都市圈一样,在1980年前后,就完成了通勤长轴半径50公里左右的稳定发展,短轴半径也同样定格在30公里左右。
 
东京都市圈和纽约都会区的通勤长轴半径,这么多年都稳定在50公里左右,不是偶然的,这充分体现了东京和纽约居民的日常生活规律、通勤特点,以及区域的交通运输状况。
02
同样,2018年,滴滴出行发表了对国内重点城市通勤情况的调查结果。
 
北京的“出行半径”是31.7km,居全国第一;其次是上海30.8km、深圳30.5km、广州29.8km、成都是29.3km。
 
天津在这份数据中,以“出行半径”28.7 km排名第九。
 
显然,30公里是中国城市“出行半径”的极限值。
但城市永远都是运动的,动态的城市生长,也会带来数据的更迭。
 
今年5月,中国城市的“通勤半径”获得了重要更新。
 
住建部城市交通基础设施监测与治理实验室,中国城市规划设计研究院,联合百度地图慧眼发布《2020年度全国主要城市通勤监测报告》。
 
数据来源:《2020年度全国主要城市通勤监测报告》
 
这份最新的报告,选取了36个中国主要城市,借助百度地图位置服务和移动通讯运营商数据,从通勤范围、空间匹配、通勤距离、幸福通勤、公交服务、轨道覆盖6个方面,描绘出城市最新的通勤画像。
需要注意的是,滴滴出行之前发布的那个出行半径排名,只计算了驾驶汽车出行的半径,因此得出了30公里是中国大城市普遍的极限半径。
 
而住建部和百度地图的这个报告,是综合计算了地铁、公交、私家车等多种出行方式,得出的最新的“极限通勤空间半径”是40公里。
 
两者相差10公里。
 
这恰恰说明,大城市的“出行半径”始终是个动态数值,它会随着交通出行方式与技术的不断升级,突破旧的极限值。
 
当整座城市从汽车出行时代迈入轨道出行时代后,极限通勤半径也就增加了10公里。
 
数据来源:《2020年度全国主要城市通勤监测报告》
回看天津,也印证了这个趋势。“极限通勤空间半径”从2018年的28.7公里,到2020年的37公里,同样获得了将近10公里的突破。
 
而这种突破,还会一直继续。
 
因为不少大城市已经开始建设高速地铁了,像广州地铁的18号线,设计时速就高达160公里,建成后可以轻松的把50公里外的南沙拉入半小时生活圈。
 
汽车时代,我们买的房子在通勤上的极限空间半径只能是30公里,超出这个半径的房子,买下后再出手是要打一个问号的。
 
但随着更高速技术加持的轨道交通路网的健全,这个极限半径距离突破到了40公里,可见,大城市依然凭借先进的交通出行方式在逐渐扩张。
 
03
有东京和纽约的发展案例作为参考,相信中国大城市的通勤极限半径拉伸到50公里并不是件困难的事情,只是时间的问题。
 
更何况,中国的轨道交通技术,那可是领先全球的。
 
那么,一旦天津的城市极限通勤空间半径由现在的37公里,被继续拉伸至50公里,将给买房人带来怎样的影响呢?
 
天津的城市发展格局与北京、上海、深圳等城市还有所不同,主要呈“射线状”发展。
 
按照现在的极限通勤半径距离37公里衡量,天津的通勤半径圈,呈现的是长轴为37公里、短轴为25公里左右的椭圆形拉伸发展。
 
天津极限通勤半径示意图
 
在目前这个“资产安全圈”内,天津东部楼市极限通勤半径最远可覆盖到:军粮城和东丽湖板块。
南部可以抵达津南咸水沽与海教园两个板块,北部则可以将武清的南湖板块收入圈中,西部边界则在杨柳青板块附近。
 
当然,天津与其它城市另外的不同就是天津是双核发展,除了天津市中心以外,还有另外一个中心,那就是滨海新区。
 
天津滨海新区通勤半径示意图
 
滨海新区的出行半径,参考天津主城区的数据,结合滨海新区狭长的地理位置,其半径数值为长轴20公里,短轴10公里。
 
也就是滨海新区的“资产安全圈”,最北边覆盖到中新生态城板块,最南边则在官港森林公园附近,而东西则可以覆盖东疆港板块和塘沽湾板块。
 
04
我们不难发现,无论是市区还是滨海的“资产安全圈”,越靠近圈内核心地带,越容易拥有较为完善的城市资源,特别是教育、医疗、商业配套和交通状况都很成熟。
 
而在这个圈的外延部分,配套还是有所欠缺,特别是交通环境以及轨交线路分布的还不是很平均。
未来,这个圈肯定会继续向外拓展,潜能还是很足的,往往这也是“机会型”买家可以接受的极限置业距离。
 
如果超出这个极限区间来买房,可能真要做好卖不出去的准备了。
 
当然,会有不少买房人问,城市在发展,这个极限通勤空间半径是动态的,无法很准确判断房子的实际价值,特别是轨道交通覆盖不完善的现状下,有什么量化指标能指导买房呢?
 
答案就是“通勤时间”。
 
别管你通勤半径是10公里,还是30公里,或者是50公里,甚至以后突破80公里,只要你的“通勤时间”能控制在一小时以内,就在“资产安全圈”内。
 
这一概念在去年发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中有明确解读,一小时通勤圈就是都市圈的极限半径。
 
所以,超出一小时的“通勤时间”,再好的房子也要三思了。
 
未来10年,天津的“资产圈半径”还会凭借交通技术与路网的普及不断扩张,但终究突破不了“一小时”这个通勤的极限时间。
 
可见,“资产安全圈”外加“一小时通勤时间”这两个标准,将是未来买房人判断房产入手价值的一个简单粗暴,但又非常有效的参考依据。 

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