最近问宾水西的人太多了，频繁到电脑看到这几个字都可以挽起袖子自动打字描述。 性质已经给它定完了：天津楼市明年最火的板块之一。 这话只说对一半：是挺火，但不是明年，现在就开始了。 很多买房人对它路转粉，本来想…
最近问宾水西的人太多了，频繁到电脑看到这几个字都可以挽起袖子自动打字描述。这话只说对一半：是挺火，但不是明年，现在就开始了。很多买房人对它路转粉，本来想明年再说说的，等不及了，现在就唠唠。就是应广大人民呼吁，客观分析一下，这个组团价格到底合不合适，该怎么选。在经历过社会毒打后，大家无非是要选一个看得到希望的位置。鉴于每次毒打的剂量都不小，比如规划有地铁，结果儿子都要结婚了也没看到个地铁毛。至少宾水西地铁已经通车了，离南开区又近，也就踏实了。人走红看脸，盘走红看价，无论“包浆”再牛X，价格玩闹也没戏。不扯高大上的，宾水西场子能热起来，就是因为价格合适。宾水西有且只有3个盘：美的旭辉翰悦府、爱情缤纷里、保利和光尘樾。这一点与华苑西一样，没有后浪，所以不用担心有更便宜的地价和房价，就它们仨PK。美的旭辉翰悦府最早开盘，当时只有它一个，整个组团都没什么声音，活生生被华苑西吊打。今年9月爱情缤纷里首开，价格“未开先降”，鬼畜似的给出了17500元/平米的均价，总价135万起。降低了上车西青区的门槛，毕竟之前都选不到150万以内的。那肯定爆场了呀，后来凌晨5点加推，还有半夜排队的，这都什么操作？关键是迷之自信的把价格涨到了18500元/平米，74平米的小户型，算下来单价将近19000元/平米了。保利和光尘樾报价19000元/平米，各种优惠全算上，差不多18000-18500元/平米。目前保利和光尘樾认筹已经超过260组了，到300组就开盘，预计是12月6日。那个80平米的“神户型”只有64套，但听说200多人都想买这个。据了解，现在爱情缤纷里的顺访客户已经少了很多，大多都是被渠道“绑过去”的。甚至这两家的销售都去保利和光尘樾门口拦客，就那人多。美的旭辉翰悦府现在不太跟那俩盘一起玩，它确实偏改善一些，高层价格20000元/平米（精装）。首先，爱情缤纷里不具备品牌溢价，它不是大牌房企，第一次进天津，交付品质是未知的。美的旭辉翰悦府高层20000元/平米，精装修，就算砍掉1000元/平米的精装，高层也要19000元/平米。爱情缤纷里虽然距离地铁近，但品牌实力有风险，优势与劣势抵消。保利和光尘樾虽然距离地铁远，但至少保利是央企，而且户型不错，不是那种“祖传的烂户型”，优势与劣势也算是抵消了。不过，保利和光尘樾是18层的高层，而爱情缤纷里是26层的。可能某个项目的销售会说：“我们有商业，以后肯定是价值最有支撑的”。爱情缤纷里是商街和酒店式公寓、美的旭辉翰悦府是一个小型mall；保利和光尘樾也是一个小商业体。这些商业在一个那么小的组团内是共享的，基本不存在谁离得近谁就特别沾光，包括小外学校也是，因为本身距离也没多远。在宾水西买洋房，你就别选了，只能买美的旭辉翰悦府。其实大家现在对于洋房的纠结，更在于华苑西和宾水西。华苑西的万科紫台就还剩大约15套房子，年底应该清盘了。美的旭辉翰悦府的竞争对手，竟然是另一个战壕的——联发锦里。高层20000元/平米，洋房24000元/平米（毛坯）。联发锦里洋房均价23000元/平米，定价低于地段价值。在地铁沿线，按照“1站1000元/平米”的价差来算，宾水西洋房应该在23000元/平米。美的旭辉翰悦府很符合，而且它的洋房确实是改善配置：大户型、石材的大堂门头、社区石材地面……不过，美的旭辉翰悦府总价段比较高，它最小户型115平米。按照房价梯度计算，宾水西的高层应该在19000元/平米。保利和光尘樾开出18500元/平米的价格，已经低于地段价值了，难怪会爆场。所以，可以定性，现在宾水西的价格都符合地段价值，那就看谁更狠了。杨伍庄的高层毛坯价应该在17000元/平米，现在万科翡翠大道高层精装20000元/平米。不过万科的房子是可以有10-15%的溢价的，但熊市不太体现的出来。南站的高层地段价值在16000元/平米，洋房20000元/平米。津门正荣府倒是符合这个价格，招商公园1872和金融街金悦府高层都在19000元/平米，已经超出地段价值了，而且一直扛的挺稳。这就说明南站商务区已经有概念光环了，可以跳脱出来。而张家窝的社会山西苑，高层确实回落到了16000元/平米。从房价就能看出，南站商务区和张家窝根本就不是一回事了。就像国展西一样，也是有个概念光环，房价比天津大道以南的辛庄高出一大截。发现没有，宾水西的高层价格，不仅比华苑西低，竟然比南站还低，或者说打个平手吧。如果你是市区的外溢，基于不离开自己生活半径的原则，就选宾水西；如果你是北漂，那就选南站商务区，下高铁就到家，没有必要往里走。南站商务区的买房人中，北漂占比近一半，这个板块含有投资因子（津雄高铁）。这么说吧，一共7000多套房子，供应量太大，短期肯定不会涨价。特别是保利和光尘樾，3800多套房子，大概将近2年半的销售周期。保利已经对爱情的成交量造成了冲击，现在球又踢到了爱情脚下，如果爱情“出招”了（毕竟它之前卖过17500元/平米的价格），保利大概率也不会“袖手旁观”。用楼面价+建安成本、三费一税（大约7000元/平米）就是各个项目的成本价。爱情缤纷里捆绑了精武镇一宗商业地块，纯住宅楼面价会更高去年南站、华苑西火，今年宾水西火，3号线南段这几个站点都能轮着热一波。今年整体行情不热，有些板块就像是个楼市绝缘体，怎么鼓捣都不热。但凡把眼皮展开视角放到全天津，不得不说西青区这几个板块自带翻烧体质。对于西青区3号线这几个站点来说，你用现在的价格买的不是房子，而是地段。沿线空地早晚都会填满，现在的房子都守着地铁站，以后势必会越推越远。当然，未来还会有很多房子，但房子都是非标品，你不可能再买到相同的那一套。只有美的旭辉翰悦府时，宾水西不成气候，现在3个盘都出来了，关注度就高了。不说别的，就连中介都愿意带看了，一趟路线看仨盘，干的过啊。宾水西就算是把完脉了，多么高大上的远景咱也不提，就看眼前的价格。 免责声明：文章内容来自网络，仅供学习交流，不代表津东方立场！本站不对其内容的真实性、完整性、准确性给予任何担保、明示、暗示和承诺，本文仅供读者参考！津东方尊重原作者的辛勤劳动并致力于保护原著版权以及相关的知识产权，所转载的文章，其版权归原作者所有。如本文内容影响到您的合法权益（内容、图片等），请添加客服微信联系我们，我们将第一时间回复处理。如需转载本文，请在显著位置注明出处（津东方网站，以及文章链接）：
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