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2022天津房产新政解读及操作建议

2022天津房产新政解读及操作建议 下面,津东方(微信公众号:津东方;网址:www.luozaitianjin.com)就给您带来详细的信息,有需要的朋友快来了解一下吧。 昨天傍晚,天津房产调控新政一出,就有网…

2022天津房产新政解读及操作建议

下面,津东方(微信公众号:津东方;网址:www.luozaitianjin.com)就给您带来详细的信息,有需要的朋友快来了解一下吧。

昨天傍晚,天津房产调控新政一出,就有网友发给哏叔,希望哏叔给大家做个解读,抽空看了看,感觉力度不算小,但也基本是前期传的那个版本,就回复网友:“嗯,肯定是利好,但效果还有待观察,明天写一篇吧。”

说实话,作为首都门户和护城河的直辖市天津,能下决心出这么个政策,其实挺不容易的,按照惯例,在房产调控方面,天津一直是跟在北京后面有样学样的,那样更稳妥,也才能一贯保持正确。

包括17年那次严厉的限售限购二套六成的调控政策,也基本是如此操作的。

只是,天津毕竟不是聚集了整个北方资源的北京,甚至也不是南方级别稍低的苏州南京,一个政策调控下来,和大多数北方城市一样,竟然是踏踏实实,头也不回的跌了整整五年。

可以说,在践行“房住不炒”这四个字方面,天津成了全国真正的楷模。

只是,天津老百姓的资产,大概除了和平学区房这个几年前就被哏叔称为“整个北方优质资产”的个例以外,全部都经受了25-40%的缩水。

前天有个网友来咨询,说她17年200来万买的环城次新房,为了孩子26年上学想卖了换学区房,现在挂牌价已经降到了145万,还没什么人看,好不容易来了个买主,最多才出到130万,问哏叔卖还是不卖?

忍痛割肉卖了吧,又怕新政出来涨。

不卖吧,又怕以后连130都卖不出去。

而最让她心痛的,是她想买的,17年同样200万出头的学区房,现在已经涨到了接近300万,自己的从200变成130,想买的从200涨到了快300,五年下来,资产净值竟然差出了一倍还多,真的是欲哭无泪。

她说五年前还没有孩子,怎么可能会把人生的第一套房买成老破小学区房呢?

现在为了孩子上学,不得不去置换,又会不会追涨杀跌呢?

其实,她面临的,是很多家长面临的问题。

当然,哏叔给了她相对较好的解决方案,这篇主要说说她最关心的问题:

“新政后房子会不会普涨?”

哏叔回给她一个字:难!

昨晚新政刚一公布,就被中介各种刷屏,有的晒昨晚售楼处签约多少套,有的表示优惠马上会取消,制造各种“不买就没了”的紧张气氛。

可见,多数人会认为,新房应该是新政最大的受益板块。

但是,昨晚紧随新政,天津马上又发布了新的一批“土地出让信息”。

事实上,这才是最需要新政,也将会是新政最大的受益者。

至于二手房,看房人会明显增多,一些因缺钱急卖的,价格明显低于同户型价格的房子,可能会有较快速的成交,至于大多数二手房,新政影响还远远不会到来。

那二手房能不能起来呢?

哏叔教大家一个方法:倒着看:

先看这次挂牌的新地的土拍情况:

举个例子吧:

像市区的河西,这次拿出了看家的老底:

老梅江最后一块绝版地块,

如果这块地竞拍激烈,最后成交价远远超过起价(要看限制是否也放开),反过来一算未来的售价,如果远超周围老梅江二手房,那这个比价效应将会迅速传导到周围的二手房,这个拉动效应是肯定要超过这次新政对那个区块二手房的影响的。

反之,如果举牌者寥寥,甚至底价成交,对周围二手房几乎就没有影响。

而新梅江拟挂牌的两块地的最终成交情况,将对整个新梅江目前在售的新房产生重要的心理影响,超预期价很多成交,周围新房不但会取消优惠,还真有可能将这两年下调的价格慢慢涨上来,反之,洗洗睡吧,近几天售楼处怎么涨上去的价格,过几天还会偷偷的降回来,甚至更低也说不定。

所以,一件事情的结果究竟会如何发展,要看这件事发生后的最大利益方的表现和引导示范作用,简单说来,就是:

地价~新房价~二手房价,紧盯这三者的关系,以及能不能形成有效传导

当然,即使最后传到了二手房,也不可能再发生15-16年那样鸡犬升天的上涨行情了,经过这五年的风险教育,什么是优质区域和优质资产,相信大多数人都心里有数了:

都想趁新政把自己手里“不够优质甚至是差资产”卖出去换筹的结果,

很可能依然是谁都卖不出去。

可以找一找哏叔很久以前的一篇文章:《越是难卖的房子,越要抓紧卖!》

事实上,每个人情况都是不同的,

对卖和买的节奏把控,其实要重于买卖本身。

至于有些自媒体宣传的新政利好学区房,学区房要涨这些言论,

哏叔建议大家,要辩证的看:

对已经逆势涨了两年的和平学区房来讲,目前正处于25年前上学的已上车完毕,26年大多数还未入场的空窗期,哏叔早就说过,全市性的房产新政,对和平学区房这个品种其实并没有促涨作用,就算首套认定和二套比例降低让一些人能进和平了,但不会起到决定作用,供需关系才是和平学区房一切行情变化的底层支撑逻辑。

哏叔曾在讲座里给大家讲过一个“果园摘桃三段论”的方法,目前依然对26年及

以后上学和平的家长制定买房计划非常有操作指导意义。

至于和平以外的河西南开等区的学区房,因新政而产生快速上涨的可能性几乎没有,就算有极个别的上涨,也会是因为小区最低价那套卖掉了,剩下的最低挂牌价“自然顺涨”而已,根本不用慌(婚房及上学急刚需除外!)。

归根结底,买房之前,还是先要识别什么才是真正值得买的优质资产,进而要分析整体供需关系,这其实正是哏叔在2022学区房讲座里贯穿始终的主题。

当然,还要看整体大环境下一步的走势,毕竟以天津这个城市的个性,不管出什么样的政策,也不可能走出独立于其他北方城市的独立行情的。

新政的具体条款,全网都是各种解读,哏叔就不做解读了:

至于后续的操作建议,

哏叔给各位“家庭资产驾驶员们”总结了下面这句话:

“一慢二看三通过:”

慢:稳住,让老弱病残孕及抱小孩的旅客先走,这是该有的风度。

看:  看土拍,再看区域内新房价格变动轨迹,看你想买的优质资产。

过:放心,等形成了明显的区域传导效应后,你再通过也来得及,

有网友担心,那会不会错过低价买入的机会呢?

我们每个人的一生,都会面临很多危和机,

危中蕴含着机,但危后可能还有更大的危机。

偶尔的“错过”其实并没有那么可怕,

真正可怕的是因害怕“错过”而犯下的“过错”。

来源:天津哏叔

 

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