未来10年，3类房子或成“烫手山芋”？
近期有媒体报道，2018年以单价1.2万元购入的张家口房产，现在挂牌单价6600元/平都卖不掉，不少投资客已经断供。从媒体公布的某业主群里的业主讨论的内容来看，不少业主也正有“弃房断供”的打算。
有人可能觉得非常诧异，甚至根本不愿相信真的有“弃房断供”的情况发生，毕竟一直以来很多媒体和专家所宣扬的都是“买房暴赚”的赏心乐事。楼市刚刚稳定下来不久，媒体就爆料有人主动弃房断供，这显然和我们以往所听到的“房产造富”故事，格格不入。张家口投资炒房客“弃房断供”的事实不容置疑，因为笔者身边恰恰就有一个真实案例。笔者的这位朋友，2018年时听信了某专家“张家口乘借着2022年冬奥会大势，未来将不断涌入人才、产业、资源，房地产也会受益发展，房价也会不断飙升。尤其是很多大开发商都会争相入驻，这势必会带来一次绝佳的投资机会”，所以瞒着家人把辛辛苦苦积攒的近50万元，拿去投资了一套总价140万的商品房，当时购入的单价是1.14万/平，每月的银行贷款是5800元。但3年过去了，自己投资的房产未涨反跌，三年时间单价已经跌到了6500元/平，现在这套房子的总市值不足80万。换句话说，算上资金成本，这三年时间里，笔者的这位朋友已经至少赔掉了近80万，这笔钱差不多是当时购买两套房子的首付款。受家庭经济收入下降和张家口房产已经资不抵债双重打击影响，笔者的这位朋友，在今年8月份的时候弃房断供了。用他自己的话说，“那段时间感觉自己的人生到了至暗时刻”。事实上，近两年来，购房者“弃房断供”的案例不在少数。根据阿里法拍网站公开的数据，仅住宅用房一项，过去9年全国新增了128万套，由2012年上线时的9000套，增加到2020年底的近128万套。笔者查阅资料发现，截止到目前，法拍房的数量已经达到了166.6万套。换句话说，仅仅今年法拍房的数量就暴增了38.6万套。根据银行不良资产管理部门经理透露“法拍房中大概有35.6%是主动断供”计算，今年主动弃房断供的购房者高达13.74万人。楼市到底发生了什么，为什么短短11个月时间，全国竟然涌现出了超过13万人“断供”？在易居研究院的专家看来，楼市“断供潮”来袭归根结底是三个主要原因：其一，受疫情冲击影响，2020年以来，旅游、餐饮、酒店、航空、娱乐等行业几近凋零，每况愈下，从业者的收入更是大幅下降。这不仅使得一些企业主、老板的月供压力大增，还让很多刚刚掏空家庭积蓄高负债买房的普通家庭还不起银行贷款，最终的结果只能是眼睁睁看着房子被银行收回拍卖；
其二，长期以来，受“买房躺赚”等思想影响，很多没有购房、供房经济能力的人也铤而走险大举借债买房。自身能力与负债不匹配的结果就是：这些人严重高估了自己偿还债款的能力，所以就免不了会出现因为无力支付贷款而被拍卖房子的结果。现实中，很多人甚至用多张信用卡套现轮动还债，最终债务、房贷越滚越多，直到自己无法支付，迫不得已只能断供；其三，以上两种情况房主是被迫断供，那么第三类情况下，房主大多是主动期房断供，就和文章开头我们提到的案例相似——购房者投资楼市赚钱的盘算打得叮当响，但怎奈现实中对楼市走势严重错判，更重要的是，有些盲目跟风投资者，把“烫手山芋”房产当作宝，比如买到严重过剩的公寓、旅居房、海景房，以及配套落后的高密度超高层住宅等，买房几年后，房产不仅未见升值，相反还大幅贬值，最终资不抵债，而且亏损严重，索性就主动弃房断供了。这类人，并非不知道弃房断供将对自己的征信产生重大影响，未来可能没法再贷款购房，但是相较于继续持有房产，继续亏损，弃房断供无疑是“止损”的最好办法。
国家统计局数据显示，过去二十年全国平均房价由不足2000元/平，涨到了今年最高点时的10720元/平，涨幅高达近5.4倍。整体来看，20年5.4倍的涨幅并不惊艳，但如果我们说，过去二十年全国有一大半城市的核心区域房价上涨了10倍甚至20倍不止，那么相信大家也就能理解，为什么数以万计的人会扎堆投资炒房了。平心而论，受房价不断“飙升”影响，过去这些年，但凡是有勇气早买房的人，基本上都已经凭借房产升值赚得盆满钵盈了。如果有经济头脑，且又擅用资金杠杆，相信那些20年前拥有50万的人，通过投资房产现在的资产已经高达上千万了。但不能忽视的是，现实中有些人虽然也看好楼市，也在投资买房，但他们的资产却未增反降。究其根本是，这类人选错了城市、买错了房——把“烫手山芋”当成是“香饽饽”，但现实这面镜子，最终还是照出了“烫手山芋”房产的真面目。不过当购房者反应过来后，一切都为时已晚了——卖不出去、无人承租，持有烫手，甩又甩不掉。
根据过去十年，各类房产的升值轨迹图来看，以及受今年以来楼市出现的“断供潮”启发，懂行人总结认为：未来10年，有3类房子或成“烫手山芋”。实际上，据我们调查摸底了解，近两年来，懂行人都早已悄悄“套现”了这3类房产。懂行人建议，如果你现在手中持有以下3类房产，应该早打算：要么进行资产优化配置把劣质房产升级为优质资产，要么抓紧卖房套现，持有现金或者投资他用。在这一点上，地产大佬冯仑也有相同的观点。2019年9月份，接受财经记者采访时，冯仑在谈及未来房价走势和买房投资时曾直言，过去十年，全国房价迎来普涨，闭眼买房几乎都可以躺赚。但在国家提出房住不炒后，我们就不停告诫大家，要改变以往的投资买房思维：以前闭着眼睛买房，以后睁着眼睛都会做错的，就是买房。未来十年，随着房地产逐渐回归居住本源，很多房子价格上涨的基础会荡然无存。换句话说，未来再盲目买房，大概率会买到“烫手山芋”类型的房产——不仅不能实现资产的保值升值，还可能把早些年凭运气赚的钱，凭本事亏光。早年间，住房供不应求的时代，带电梯的高层住宅因为采光好、视野佳等优势确实非常吃香，可谓一房难求。但现在情况截然相反，高层住宅不仅已经沦为专家们口中“未来可能成为贫民窟”的存在，更是国家发布“限高令”重点限制建造的对象。尤其是中小城市的高层住宅，更是明令从今年起不得再大规模建设，归根结底是因为高层住宅有四大显著问题：建造成本高、居住舒适度第、维护难、存在消防安全等问题。那么为何中小城市的高层住宅可能成为“烫手山芋”呢？一方面，中小城市的维护管理相对落后，这导致高层住宅的衰败会更严重，尤其是很多县城的18层以上的住宅楼，实际上，很多刚刚交付两三年的小区，就已经破败不堪了，具体表现是电梯经常停摆、高楼层供水不稳定、停车管理不规范、公共设施损坏严重等。10年后，高层公寓将成为“烫手山芋”，这一点不仅适用于中小城市，其实很多一二线城市也是如此。比如长沙，今年某机构的公开资料显示，市场上有近50%的公寓产品是过剩的。这直接导致，今年的公寓产品整体价格下跌了近10%，不少地段差、配套不足、同质化严重的公寓产品半年价格甚至跌去了20%以上。此外，公寓因为交易税费高、无学区、不通水不通电等特点，一直以来都不受市场待见。综上所述，不管是从居住舒适度，还是从保值增值层面来看，未来10年，不管是中小城市的超高层住宅还是公寓产品，都可能沦为“烫手山芋”。
近年来，伴随着楼市火爆热潮，市场上不断涌现出养老房、海景房、旅居房等五花八门的新产品，这类产品主打“新奇特”，宣扬“低投资高回报”，吸引了一大批中老年购房者的眼光。但从过去5年，房产交易和升值这两个维度来看，不管是设施齐全的养老房，还是风景秀丽的海景房，市场热度都不高，尤其是很多中老年购房群体在买完后，基本上都后悔了，还有很多直呼“被骗了”。这类房产中尤以山东威海的海景房和巴马、西双版纳等的养老房、旅居房最出名，这类项目不管是前期开发运营，还是后期销售，都非常吃力，归根结底是购房者对此不感冒。更重要的是，很多购房者买到这样的房产后，大都表示后悔。未来10年，这类房产之所以会成为“烫手山芋”，专家解释，这和我国的国情有密切关系——七普数据显示，2020年我国60岁及以上老年群体占比高达18.7%，已经步入“老龄化社会”，这意味着未来的养老市场前景非常广阔，养老需求日益旺盛。但很多人不知道的是，我国属于“未富先老”，直白点说，很多家庭的子女的居住问题尚未完全解决，哪里轮得到老人去购买海滨城市的优质养老房去养老享受。事实上，这类房产不止市场接受度低，很多开发商也吐露真言表示，一开始的定位就出错了，打不开市场，本质上是市场需求端与购买力严重不匹配。
2020年5月14日，自然资源部印发通知明确表示，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。换句话说，虽然现阶段，很多小产权房依旧可以通过私下买来居住，但权属问题不明确，且未来很难确权登记，走向合法。所以对于千千万万的“性价比高”的小产权房，可以用“前途未卜”四个字来形容。既然如此，那么未来10年，可以说小产权房大概率是“烫手山芋”类型的房产。小产权房为何迟迟难以转正？主要原因有三个：其一、小产权房规模庞大，需要统筹制定完善的制度；其二、全国住房空置率或高于20%，仅空置住房规模就可能达到了1亿套，小产权房转正的必要性没那么强；其三、小产权房建设之初就未办理相关手续，也未缴纳土地出让金，其产权证也不是国家房产部门颁发的，因此小产权房无法通过正常渠道交易。近两年，不少专家都告诫，买房千万不能碰小产权房，根本原因是从目前国家层面释放的信号来看，未来很多城市的小产权房可能面临被拆掉的命运——因其没有合法手续，被拆掉就意味着“钱房两空”，这对于买来居住的购房者，可能是无法承受的巨大打击。基于此，说小产权房是“烫手山芋”一点也不为过。
