天津购房之河西区；上学，转学关键知识点分享【二】

天津购房之河西区；上学，转学关键知识点分享【二】

今天紧接上篇，聊一聊河西的一些热门区域，河西的一些买法建议，以及河西未来都有哪些发展？

聊区域之前，首先我们要先了解河西区的位置，河西区作为市区的核心区域之一，它南接津南，西邻西青，市区里和和平区还有河东区挨着。

然后我们再顺着时间线捋一下:
河西是有历史和文化底蕴的，市五所之一的新华中学，那会儿成立于1914年，叫圣功女校，至今快110年的历史了。海河中学，1895年光绪年间建校，天津赫赫有名的百年名校，我上学那会儿，海河中学就已经是百年名校了，很多城市的发展，可能还没这两所学校的岁数大呢，当然啦，天津的百年名校，底蕴深厚的学校还有很多，因为今天重点还是聊河西，所以只摘取河西的给大家做一下讲解

建国后到80年代之前，其实河西区大部分人口，以及活跃的范围，其实还都是集中在黑牛城道以北这边，到了80年代，小海地那边开始发展，从最开始的小二楼，到后来的6层的居民楼，80年代末到90年代，小海地儿这就慢慢发展起来了。

2000年以后，河西开始有了梅江的规划，到2006年设立梅江街，梅江一点点又在发展，然后到了2010年之后，规划全运村，规划新梅江，当下又在发展新梅江。

以上是河西区的一个简单的历史发展，我只举了几个比较重点的区域作为示例
其实任何一个城市，任何一个区域，发展无外乎就三个阶段，这个理论也是我自己总结原创的，比较好用
拆——盖——发展完善，然后再循环。
河西区也是一样，你看河西一片，近10余年都没有新房了，为什么？因为这一大片区域，很早就发展完了
再要有新房，就得进入新一轮的拆盖循环
你看新梅江，现在目前是发展到盖的状态，你看梅江，就是在一个发展完善的状态，每一个区域都在自己的状态里，只不过如果要再细分，还会有拆1.0，拆2.0，发展完善1.0，发展完善2.0，当然这就属于研究的更详细了，不止河西区，这个理论，天津每个区都适用的。

以上是讲河西区域买法建议之前，先要给大家普及的一些基础常识，这些了解清楚了，那下面我聊河西区域细分时，大家也会更加明白。

现在在河西买房，其实就是以下几种需求
1.本地人的刚需+改善需求
2.本地人的上学需求
3.新天津人的上学需求
4.新天津人的刚需需求

基本看河西房子的，跑不出去这4种，那其中需求量最大的肯定还是孩子上学需求这块儿，大人宁可自己苦一点，也不会让孩子委屈输在起跑线
之前也给大家分析聊过，河西的教育优势还是非常明显的，那河西小学这块儿，比较热的几个小学
上海道小学（一片），闽侯路小学(一片)，台湾路小学(一片)，二师附小(三片)
这是河西的热门重小
还有这几年蹿升速度飞快，特别受家长喜爱的
湘江道小学(一片)
初中和高中阶段呢，市五所有 新华中学(一片)
实验中学(二片)
顶级市重点有  四中(三片)，四十二中(三片)，海河中学(一片)
普通重点(北师大附中)，四十一中(二片)

从优质学校的数量和分布来看，一片和三片明显领先于二片，这也是为啥买河西的房子基本都会买一片和三片了，确实学校要强

那一片和三片，目前来看，基本中介都会推一片，甚至说河西一片是和平的替代品，这里其实有几个误区
我感觉很多推河西一片的以及买河西一片的人可能对这几个点未必了解，今天我来给它点出来
1.河西一片的房价目前是除和平以外，溢价最高的了
对比一下河西三片，以及南开的房价，河西一片溢价有点高了
2.河西一片摇号的概率问题，小升初摇号，河西一片4个学校，2个重点，看似是50%的概率，确实足够高了。我们再来看一下三片，6个学校，2个顶级重点，1个普通重点，进重点的概率也是50%
然后支持一片的人理由是一片上限更高，而且下限也比三片高
但是有个问题忽略了，摇号进重点的概率，不是四分之二或者六分之三那么简单来算的
一片四个初中，大家都挤新华或者海河，那一片进重点的概率还真就是50%了
三片由于初中多，再加上私立初中分摊火力，如果操作得当的话，摇进重点概率甚至能在70%或者更高的
这就是一个理论和实际的问题了

而且现在河西转学全区统筹，你买一片的，小学转学有相当几率就给分二片或者三片了

所以我的建议是
如果是从一年级从头开始上，在天津有自住房的前提下，追求教育，可以考虑河西一片
天津没有自住房，预算比较高，自住+追求教育，也可以考虑河西一片

如果是从一年级从头开始上，希望预算+教育均衡一些，建议河西三片
如果是小学阶段转学，建议首选河西三片
如果是初中阶段转学，建议首选河西三片

如果是追求房子居住属性，二手房希望住的房子新一些，价格没那么贵，且也要考虑教育，那就河西二片

以上是关于河西三个学片的买法建议以及分析

河西大分析还有最后一篇，留待本周更新完成

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