最近这两年,由于楼市调控政策不断收紧,特别是在金融调控政策不断收紧的大环境下,房企的资金链越来越紧张,甚至很多房企的资金链已经断裂。而随着越来越多的房企出现资金链紧张的问题,这些房企对应的楼盘就暴露出来了很多问题。
根据最近两年楼盘交付的情况来看,很多楼盘在交付时存在物价宣传、降配和其他各种各样的问题,交房即维权几乎成为了常见的事情,不算是什么新鲜的事情了。相反地,如果一个楼盘交房时完全符合宣传的配套,那反而会成为媒体争相报道的事情。在笔者看来,这是一种非常可悲的现象,而造成这一现象的根本原因就是“房产预售制度”。
最近几年,由于房地产行业的野蛮发展,房地产行业的乱象越来越多,很多购房者都深受其害。而人们最终都将矛头指向了预售制度,所以目前越来越多的人都开始呼吁取消预售制度,实现现房现卖。
确实,目前预售制度存在很大问题,像开发商以次充好、偷梁换柱、面积缩水、物价宣传等等都不是最大的问题最大的问题是楼盘烂尾,购房者花了一生的积蓄、背负几十年的房贷,最终还得不到房子。
另外,由于预售制度的原因,楼市中还出现过很多奇葩的事情。比如买的是33层的房子,最终房子建好时只有26层;还比如本就不存在的楼盘,被黑心开发商包装出来销售。可以看出,以上种种问题,都是预售制度造成,如果没有预售制度,根本就不可能出现这些问题。
预售制度本身是好的,但是目前已经违背了初衷
其实,预售制度出现本身是有利于房地产行业的发展的,同时也有购房者也可以通过比较低的价格购买房子。预售制和公摊面积是李嘉诚等房地产商人引进来,其中公摊面积是由李嘉诚发明的,而预售制度则是由爱国商人霍英东先生发明的。
在1953年,霍英东成立了一家专门进行房产建造和销售的立信置业公司,当时由于资金不足,所以就发明了一种新的房产销售模式:“第一期先交定金百分之五十,第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”这种销售模式也被称之为卖楼花。
这样的销售模式,房子的售价比较低,深受购房者喜爱,而开发商也提前获得建设房子的资金,也就是用购房者的钱建设房子。这样,开发商和购房者都通过这种模式获益了。
通过这种模式,开发商可以快速用少交的资金开发商大量的项目。因此,在我们国家房地产行业刚刚起步阶段,预售制度极大地推动了我们国家房地产行业的快速发展。但是目前对于大部分房企来说,他们使用预售制度,已经违背了初衷。
现如今,很多房企都只想通过预售制度获利,并且是想尽办法、绞尽脑汁来获利,根本就没有业主们的感受。预售制度的初衷就是提前回款,让房企有资金去建设房子。但是现如今,预售制度已经成为了房企们的“护身符”和牟利工具。
开发商通过空头承诺、虚假宣传、以次充好的方式来忽悠购房者。由于不是现房,开发商宣传什么就是什么,并且这些宣传也都不写进合同之中。最终,开发商花高价买到了宣传的“高端住宅”,但是等到交房时一地鸡毛。更何况,由于一些房企提前违规销售或者挪用预售资金,导致楼盘烂尾的情况比比皆是,每个城市都会有不少烂尾楼,这严重侵害了购房者的权益。因此现在购房者最痛恨的就是预售制度,其次才是公摊面积制度。
预售制“全面取消”?人民日报12字回应
随着人们对取消预售制度的呼声越来越高,国家也已经注意到这个问题。最近几年,国家一直在对预售制度方面进行改革,重点是监管预售资金。
同时,人民日报也曾发表了一篇题为《取消预售制,调研可先行》的文章,在文章中用12个字明确表达了取消预售制度的态度:取消预售制,长期看或不可免。也就是说,预售制度未来肯定会被取消。另外,新华社也曾发文表示:预售制虽然长期存在,但并不意味着就是合理的东西,预售制违背了市场经济公平交易的基本原则。因此,未来取消预售制度已经是板上钉钉的事情了。
在2020年,海南省第一个开始要求现房销售,要求以后新拍土地必须建设成现房才能销售。一时间,海南取消预售制度的消息受到热议,在市场中有很多人支持取消预售制度,但是也有不少人反对取消预售制度。而反对的人中,有人认为取消预售制度会抬高房价,而更多的反对者则是开发商自己。
可以说,取消预售制度,受损失最大的就是开发商了,所以很多开发商都明确表示反对取消预售制度。特别是对于实力不雄厚的中小型房企,一旦取消房产预售制度,他们根本就没有经济能力去完成地开发好一个楼盘。因此,只要预售制度被取消,就意味着以后大部分房企都要被淘汰。
另外,现在楼市调控政策在不断收紧,特别是在金融调控方面,随着“三条红线”和“限贷令”的影响越来越大,现在房企们的资金链越来越紧张了。所以,目前很多房企都承受不了取消预售制度带来的后果,他们反对也是非常正常的。
虽然开发商反对取消预售制度,但是也正是开发商自己过去利用预售制度侵害购房者权益的原因,才导致现在很多人都呼吁取消预售制度。所以,如果取消预售制度给房企带来巨大打击,这也是房企自食其果,不必可怜。“取消预售制度,现房销售,见之所得”才真正符合市场经济。
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