天津828新政细则落地

《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告（以下简称出让公告）的商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件且取得验收合格意见后，方可解除资金监管。

现房：定金5%，直接全部存入监管账户

新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；其他商品住房项目鼓励实行现房销售。

实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，收取不超过总房价款5%的定金。与之配套的是三个动作：定金应直接全部存入监管账户；项目在取得住宅商品房准许交付使用证后，解除定金监管；房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

横向参照，北京落地的细则将现房定金定为不超过总房价款1%。同样是现房定金，天津的口径是5%，这一差异是本轮细则中最受关注的具体数字之一。

2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制：贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款）；所购商品住房实行现房销售的，个人住房贷款（含公积金贷款）在销售备案后发放。

土地端，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让价款可按国家规定分期缴纳：首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，按规定程序决策后可再延长一年；分期付款不计利息。

在途项目：三类衔接与2027年底前的过渡

《实施意见》对在途项目分类施策，规则具体到日期。

其一，2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理销售许可的项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

其二，2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，以及8月28日（含）前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管前提下，报市住房城乡建设委备案并抄送市规划资源局后，可在2027年底前按原有预售条件申请预售，但资金监管须执行重点监管额度要求——重点监管额度应覆盖项目全部剩余工程建设费，并可保障项目竣工验收及水电气热等配套设施具备交付使用条件；预售资金全部直接存入项目所在区政府确定部门在项目主办银行开立的监管账户，超出重点监管额度部分经审核同意后，可拨付至施工企业、材料设备供应商、农民工工资专用账户等项目公司交易对象账户。

其三，2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，经各区评估风险后可按在途项目有关规定执行。

土地端的信号更为直接。天津土地市场有7宗待摘牌宅地，结合”新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售”的规定，新出让宅地大概率按现房或封顶预售模式开发。市场层面，”抢窗口期”现象此前已有显现——8月28日前一周内20多个新盘集中公示规划，此后仍有新地块出规划。”2027年底前过渡期”这一安排，正是把在途项目与历史遗留项目的衔接规则明确下来的现实意义所在。

封顶预售是过渡、现房销售是方向，新老划断、渐进落地”，是本轮制度安排的两种常见解读。

结语

政策的重量，往往不在形容词里，而在两个词上——时间和金额：封顶才能卖、竣工才解监管、竣备才发按揭，这是时间节点的后移；定金不超过总房价款5%、首付款不低于总价款50%、分期付款不计利息，这是金额口径的落定。

当”所见即所得”从一句倡导，变成一个可核验的交付节点；当每一笔购房资金都有账户可查、有节点可放，销售制度的变化就不再只写在文件上，而是写在每一个项目的进度表里。