3年后，海河教育园这个片区被越来越多人取关？

前几天聊生态城，有粉丝看热闹不嫌事儿大，鼓动我聊聊海河教育园。有可能，这是秘密君很长时间内最后一次讨论海河教育园，因为此前关注足够多，讨论足够详细。但最近仍然想简要写一个短文来阐释秘密君眼中，海河教育园的核心价值。个人向来脑路清奇，可能会引起众多人不适，如不妥，请回避。

先来看一组海河教育园的房价走势图，各位不必执着于备案数据与统计差异带来的数据差异，仅仅关注一下趋势。

这是一组海河教育园与全市从2015年迄今的成交面积走势图，这个图上可以一眼看得出来：海河教育园与全市成交量水平的走势是明确的正相关，这一点几乎是废话。但是如果考察每次涨跌的最高最低点，典型的2016年4季度、2017年1季度、2018年1季度、2018年2季度、2018年4季度甚至是2020年的2季度，这几个波峰与波谷一个很明确的特点是：海河教育园比全市成交量绝对值的变化曲线要更加反应灵敏。这当然与基数大小相关，但是反馈在市场中的表现是：海河教育园是个典型的市场风向标。

如果不相信，请看海教育与全市成交量的两次大幅度背离。第一个是2017年第二季度，海河教育园成交量历史新高，第二个是2018年第三季度，海河教育园成交量大幅偏离区域整体走势。换句话说，海河教育园对市场的反应敏感度极高。市场过热的时候海河教育园会超热，但是市场转向的时候，海河教育园会迅速转冷。

为何海河教育园会成为全市市场状况的风向标？

秘密君个人以为与区域市场结构有关，区域内有500万+的别墅产品，也有170万起的洋房，在非典型时期也有130万左右的大高层。换句话说，产品种类、价格差覆盖全面。除此之外，海河教育园的一个特点是：纯依赖区域外来客，作为一个双城中间地带，海河教育园的本土原住民是不存在的。相比于本土原住民，区域外来客受到行业整体走势的影响会更为明显。

一个纯依赖外来客户进入的片区，其吸引力究竟在哪里？秘密君收罗了一圈周围业内的答案，概括起来包括四点：天津第七区的户口、与市区对接的教育资源、与天南大比邻，以及处于津滨双城中段。

但是秘密君稍加分析发现，可能，这四大要素仅仅是表象。特别是天南大、双城中段的区位要素，住在天南大隔壁仅仅是人文，但并无实际作用，双城中段并不以海河教育园为最。这就导致户口与海河教育园的学区关注度颇高。前段时间，海河教育园部分行政职能移交津南，最受关注的核心就是：教育资源的核心价值被拷问，会不会带来海河教育园房价重估？要想知道这个问题，咱们往后看。

秘密君研究了一下海河教育园的成交结构，如下图：

从2019年1月到2020年8月的这个时间段内，海河教育园成交的产品面积在140平方米以上的产品占比平均为16%，扣除2月份，平均值在20%左右。这个成交占比最起码证明：购买海河教育园有相当比例的客群是改善甚至是是终极置业，即使是刚需，也是品质要求极高的刚需。

从成交套总价300万以上产品占比来看，整体平均占比为14%，高峰期可以达到20%以上。这可以看得出来：购入海河教育园区的相当比例客户并不是价格极度敏感的客户。而套总价200万以上产品成交量平均占到70%左右。

很多人会问：你想说什么？秘密君想说的是：相当部分的客群，购入海河教育园的目的并非单纯是户口、学区、区位、或者是跟南大天大比邻。

因为300万，在市区可以购入一套学区房外加一套户型面积稍小的二手房，学区比海河教育园更稳妥，户口更具含金量。200万在环内、河东河北河西边缘区二手房、通勤距离更近的环城都有很多可以满足住房+就学的选择。为何单单海河教育园成了市场、行业内的一个标杆？一个热点？

一位从海河教育园开发就在该地卖房的业内跟我说：海河教育园最大的价值是一步到位。与市区相比只有一半的价格，可以获得几乎同等的居住面积，同等户口，不错的学区，还有环境与天南大带来的想象力的前景。但是这种一步到位，需要以“交通距离拉长”作为代价。

但是一步到位当中，包括的面积、户口、教学、环境、前景。这些要素，最最核心的无疑是户口与教育。这也是9月份海河教育园行政体制改革被房地产市场关注度最高的内容。

有个粉丝跟我吐槽说：二手房买家真的是趁火打劫。在最人心惶惶的那段时间，次新毛坯房，只给13000/平方米。这也反馈出一种潜在的心理是：海河教育园的教育优势与户口优势如果不复存在，可能房价会大幅度缩水。

根据克尔瑞数据，海河教育园区从2011年开始有新房销售，到2019年，一共成交了16844套，如果换算城面积，是191万平方米。如果按照户均人口2.8人计算，差不多是4.7万人。

这个数据可以看得出来，在1.68万套新房销售中，出于教学目的购房的即使是十分之一，也涉及接近2千户家庭。这一点，不管是楼市还是行政体制改革必然要考虑到的问题。

此事最后的结论已经基本浮出水面：津南方面称海河教育园仅仅是津南的一个功能区。而十月份海河教育园将行政许可以及信访都移交了津南。套路用的是当年滨海的功能区合并的套路。但是相对滨海新区，明显有些循序渐进的味道。

虽然目前看来，海河教育院的“核心价值被动摇”的危机被解除了，但是秘密君此前提到过：此事应当引起注意的是，它真的不是独立的第七区，而仅仅是个功能区。

在警报解除之后，很多购房的朋友跟秘密君咨询时候，几乎全部表达了对于海河教育院的“担忧”，因为此次风波意味着海河教育园可能不再是高枕无忧。而秘密君稍微整理了一下海河教育园板块存量，目前存量超过90万平方米，按照今年前三季度的去化速度，去化周期大概需要34个月以上，已经超过了全市的去化周期。

对于海河教育园来说，好消息就在于：地块基本上已经出让完毕，已经没有多少住宅供应了，存量可以逐步消化。而另外一个优势在于：海河教育园是天津城市建设的理想模型：环境好、住房条件好、交通便利、基础服务、无贫民窟、无烟尘、高绿化。

但很多时候，眼下的购房者对于环境价值定位不敌交通距离，对于确定性的需求远高于风声鹤唳草木皆兵。于是津南市场造成了特殊的景观：通路不畅、配套尚未呈现的国展正在吸纳分流原本属于海河教育园的诸多客户，而更多客户正在对这个区域取关。

如果让秘密君个人说：海河教育院因为教育的波动性受到质疑，房价也有可能被重估，这一点从市场反馈到客户心理都是切实存在的。但是秘密君一直偏爱这个片区的环境与氛围，因为这是未来城市的理想模样。无论如何，海河教育园依然是一个独特的存在，只不过已经不再是曾经的海教。有句话说：在不确定性中寻求确定性，对于海教、国展、乃至于很多正处于“发展中”的片区一样，未来的不确定性很美好，但真金白银买房，更重要的是要权衡眼下的确定性。